Đầu tư nhà đất dễ sinh lời với 8 bí quyết "vàng"

<div class="detailsView-contents-style"> <h2 class="summary" id="ctl28_ctl01_divSummary"><span style="font-size: small;">Để có thể khiến nhà đất sinh lời hãy nắm vững những bí kíp "vàng" như chọn vị trí tốt, khảo sát lúc chiều tối để tính toán được tỷ lệ lấp đầy thực sự của dự án, chỉ đầu tư những sản phẩm có thanh khoản cao... </span></h2><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><img border="0" src="http://3.bp.blogspot.com/-px4ji8gUdj0/VT5r1lbeAKI/AAAAAAAAJj4/EE9VyngYMUs/s1600/dau%2Btu%2Bbat%2Bdong%2Bsan.jpg" /></div><div><div style="text-align: center;"><em>Muốn đầu tư BĐS thành công, hãy dành thời gian khảo sát dự án vào lúc tan tầm và chiều</em></div><em><div style="text-align: center;"><em>tối để có thể đánh giá tỷ lệ lấp đầy cũng như nhịp sống của khu dân cư. Ảnh: Vũ Lê</em></div></em></div><div style="text-align: center;"><em><br /></em></div></div><br /><div class="detailsView-contents-style detail-article-content" id="divContents">Theo ông Ngô Đình Hãn- giảng viên bất động sản (BĐS) của Trung tâm tư vấn doanh nghiệp và phát triển kinh tế vùng (ĐH Kinh tế Tp.HCM), các nhà đầu tư BĐS cá nhân cần lưu ý 8 tiêu chí vàng để kinh doanh sinh lời.<br /><br /> <em>- Tiêu chí 1</em>: Phải đặc biệt lưu tâm đến câu thần chú: "vị trí, vị trí và vị trí". Vị trí của BĐS là yếu tố hàng đầu và quan trọng bậc nhất để tạo nên giá trị cũng như là cơ sở định giá tài sản. Lựa chọn BĐS có vị trí tốt có nghĩa là nhà đất có tiềm năng phát triển cao, nhất là tiềm năng “tạo thị” (tốc độ hình thành đô thị, thu hút người dân về ở). Chỉ khi cư dân sinh sống đông đúc thì giá trị BĐS mới tăng lên.<br /><br /> <em>- Tiêu chí 2</em>: Khảo sát dự án vào lúc...chiều tối. Đa số mọi người có thói quen đi xem dự án vào ban ngày, tuy nhiên đó cũng là thời điểm người dân phải đi làm (vắng nhà), vì thế rất khó hoặc không thể nhìn thấy rõ hoạt động và sức sống của khu dân cư. Vì thế, khảo sát ban ngày tuy cần thiết nhưng nên khảo sát thêm vào lúc chiều tối, thời điểm tan tầm khoảng từ 20 - 21h đêm. Khi đó, cao ốc sáng đèn hoặc nhà phố mở cửa, lượng người ra vào dự án được thể hiện rõ nhất.<br /><br /> <em>- Tiêu chí 3</em>: Lựa chọn BĐS phù hợp túi tiền. Trường hợp phải đi vay cũng không nên vay quá 50% giá trị của BĐS nhằm tránh gánh nặng trả lãi đồng thời hạn chế áp lực trả lãi suất thả nổi ngoài khả năng chi trả. Đồng thời, cũng nên tính toán kỹ dòng tiền đối với các đợt thanh toán tiếp theo để không bị rơi vào áp lực hoặc hụt tiền buộc phải bán tháo BĐS dẫn đến thua lỗ.<br /><br /><div class="detailsView-contents-style detail-article-content" id="divContents"><em>- Tiêu chí 4</em>: Chỉ nên mua tài sản có tính thanh khoản cao (tức mua bán dễ dàng, nhanh chóng). Nên tập trung hướng vào những BĐS có thể tạo ra giá trị gia tăng, có thể ở, hoặc có thể cho thuê ngay, nếu không cũng chỉ trong khoảng thời gian ngắn nhất. Đầu tư vào BĐS loại này không chỉ có lợi tức tiền thuê hàng tháng mà còn có thêm giá trị gia tăng theo thời gian.<br /><br /> <em>- Tiêu chí 5</em>: Luôn kỹ lưỡng và khắt khe trong việc xem xét pháp lý dự án, sàng lọc và lựa chọn thương hiệu mạnh. Nhà đầu tư cũng nên lựa chọn BĐS là sản phẩm của những chủ đầu tư uy tín. Đó là những doanh nghiệp có thiện chí phát triển dự án chất lượng, chứng minh được khả năng tài chính vững mạnh và luôn sẵn sàng cung cấp pháp lý rõ ràng, minh bạch, có chế độ hậu mãi tốt.<br /><br /> <em>- Tiêu chí 6</em>: Chú trọng vào quy hoạch hạ tầng xã hội và kết nối giao thông. Trong đó có những tiêu chí: môi trường sống phải trong lành, thoáng đãng và được quy hoạch bài bản. Nếu nhà đầu tư có tài chính tốt, xác định dòng vốn dài hạn thì nên đầu tư đón đầu tại những khu vực có hạ tầng sắp hoặc đang kết nối, vì tỷ suất sinh lợi sẽ cao. Cũng có thể chấp nhận khoảng cách xa khu trung tâm nếu giao thông thuận tiện và có đầy đủ tiện ích.<br /><br /> <em>- Tiêu chí 7</em>: Thuộc nằm lòng bài toán trắc địa, đó là: luôn ưu tiên bỏ tiền vào những địa điểm, khu vực có giá trị đất cao hơn giá xây dựng. Giá tối thiểu của mỗi m2 đất phải cao hơn gấp đôi giá của một m2 xây dựng. Đây chính là tiêu chí trắc nghiệm tốc độ đô thị hóa tỷ lệ thuận với giá đất. Ví dụ cụ thể: đơn giá xây dựng phổ biến hiện nay khoảng 3 triệu đồng/m2 sàn. Nếu giá đất dưới mức giá này thì quá trình thu hút dân cư sẽ rất chậm. Ngược lại, những nơi mà có giá đất cao hơn giá thành xây dựng gấp nhiều lần thì tốc độ đô thị hóa tại khu vực đó rất nhanh.<br /><br /> <em>- Tiêu chí 8</em>: Biết quan tâm đến cộng đồng. Hãy khảo sát kỹ láng giềng của mình là ai trước khi có quyết định mua nhà đất. Việc khảo sát có thể thực hiện vào ban ngày và ban đêm, cả thứ bảy và chủ nhật để có một cái nhìn tổng quan nhất về cộng đồng ở khu vực lựa chọn đầu tư. Hàng xóm tốt, cộng đồng văn minh cũng là một tiêu chí quan trọng giúp tăng giá BĐS.</div><br /><div class="detailsView-contents-style soucenews" id="ctl28_ctl01_divSourceNews" style="padding: 10px; text-align: right;"><em>(Theo Vnexpress)</em></div></div>

Đầu tư nhà đất dễ sinh lời với 8 bí quyết "vàng"

Để có thể khiến nhà đất sinh lời hãy nắm vững những bí kíp "vàng" như chọn vị trí tốt, khảo sát lúc chiều tối để tính to...

Đọc thêm »

Mua nhà hay tiếp tục đi thuê khi lãi suất ngân hàng giảm?

<div class="detailsView-contents-style"> <h2 class="summary" id="ctl28_ctl01_divSummary">Lãi suất cho vay mua nhà tại các ngân hàng đang trong giai đoạn giảm mạnh, rất thuận lợi cho người vay. Với những thuận lợi như thế, người dân nên mua nhà để ở hay tiếp tục đi thuê? </h2></div><br /><div class="detailsView-contents-style detail-article-content" id="divContents">15 năm trước, gia đình chị Nga - anh Chương thuê 1 căn phòng trọ rộng tầm 18m2 ở đường Phan Văn Hân, quận Bình Thạnh, Tp.HCM với giá thuê chỉ có 600.000 đồng, thời điểm đó giá vàng chưa đến 500.000 đồng/chỉ. Sau 15 năm, giá thuê căn phòng trọ này đã tăng lên mức 3 triệu đồng/tháng, gấp 5 lần so với giá ban đầu. Tuy gia đình chị đủ khả năng để mua căn hộ, hoặc đất nền vùng ven nhưng vợ chồng chị Nga muốn để dành thêm tiền mua một căn nhà tốt hơn. Vì thế nên tuy có nhiều bất tiện nhưng gia đình chị vẫn chấp nhận ở nhà thuê.<br /><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><img border="0" src="http://1.bp.blogspot.com/-YVSZkK7b12k/VT5T-yg_ggI/AAAAAAAAJjo/-_m_4S3cWVs/s1600/mua%2Bnha%2Bhay%2Bthue%2Bnha.jpg" /></div><div style="text-align: center;"><em>Bài toán mua nhà hay thuê nhà cần được tính toán kỹ càng</em></div><em><br /></em>Trường hợp vợ chồng anh Tuấn Hòa, chị Diễm Châu lại khác. Anh chị đang thuê căn hộ 2 phòng ngủ ở quận 4 với giá 7 triệu đồng/tháng, tính ra 5 năm nay, gia đình anh chị đã bỏ ra 350 triệu đồng để thuê nhà, bằng một nửa căn hộ chung cư giá bình dân hiện tại. Với thu nhập trên dưới 20 triệu đồng/tháng, anh chị rất muốn mua nhà nhưng không đủ vì giá nhà đất lúc đó cao quá, lãi suất ngân hàng thì trên dưới 20% nên vợ chồng chị rất ngại vay.<br /><br />Tương tự như vợ chồng anh Hòa và chị Diễm Châu, ở Tp.HCM không hiếm những gia đình vì giá nhà đất cao, cộng thêm lãi suất ngân hàng không kham nổi nên nhiều người phải bấm bụng thuê nhà để ở trong nhiều năm mà giá nhà thuê thì không ngừng tăng cùng với giá cả thị trường.<br /><br />Trước thực tế đó, nhiều chuyên gia có ý kiến, với người làm công ăn lương hoặc không đủ tiền mua nhà thì thuê nhà để ở được xem là quyết định sáng suốt bởi ở những năm trước, giá nhà không ngừng tăng, lãi suất có thời điểm lên đến 20%. Cho đến nay, giá nhà đất đã giảm nhiều, lãi suất cho vay cũng liên tục đi xuống nhưng giá nhà thuê thì giảm không đáng kể, thậm chí có trường hợp tăng thì so với vài năm trước, cơ hội mua nhà trả góp đã tốt hơn nhiều.<br /><br />Một ví dụ là anh Hữu, một cư dân sống ở chung cư Thái An (quận 12), đã quyết tâm phải mua một căn hộ dù diện tích nhỏ để an cư sau khi lấy vợ gần một năm trước. Căn hộ 49 m2 mà vợ chồng anh mua có giá chỉ 770 triệu đồng. Từ số tiền tích lũy và vay mượn thêm được gần 380 triệu đồng, cộng với 400 triệu đồng vay từ ngân hàng, lãi suất 12%/năm trả trong 10 năm, anh đã có được một nơi an cư ổn định.<br /><br />Thu nhập trung bình hiện tại của hai vợ chồng khoảng 20 triệu đồng/tháng, mỗi tháng, anh Hữu tự tin đủ khả năng trả 7,1 triệu đồng cả vốn lẫn lãi. Só tiền này sẽ giảm dần theo thời gian.<br /><br /> <br />Trưởng bộ môn Đầu tư Tài chính, ĐH Kinh tế Tp.HCM, TS Lê Đạt Chí cho rằng hiện nay, giá nhà đất đã về lại mức hợp lý sau nhiều năm. Lãi suất ngân hàng cũng giảm nhiều, đang xoay quanh mức 10 - 12%/năm. Các sản phẩm BĐS giá chỉ trên dưới 800 triệu đồng và cách nội thành 10 đến 14km hiện nay nhiều và rất dễ mua. Thế nên có thể đánh giá đây là thời điểm để mua căn hộ, hoặc cả đất nền dự án. Không chỉ nhà chung cư mà nhà phố, nhà liền kề cũng được nhiều chủ đầu tư hạ xuống mức chấp nhận được đối với những người có nhu cầu<br /><br /><div class="detailsView-contents-style detail-article-content" id="divContents">Tuy nhiên, người mua nhà nên lưu ý chọn vay mức lãi suất nào cho hợp lý với khả năng chi trả của mình. Cần tìm hiễu kỹ vì một số ngân hàng đưa ra gói lãi suất thấp nhưng sau đó sẽ tăng cao ngất chỉ trong một thời gian ngắn. Chưa kể, nhiều ngân hàng luôn muốn khách vay thời gian dài nên điều kiện vay cũng hạn chế hơn.</div><br /><div class="detailsView-contents-style soucenews" id="ctl28_ctl01_divSourceNews" style="padding: 10px; text-align: right;"><em>(Theo Tiền phong Online)</em></div></div>

Mua nhà hay tiếp tục đi thuê khi lãi suất ngân hàng giảm?

Lãi suất cho vay mua nhà tại các ngân hàng đang trong giai đoạn giảm mạnh, rất thuận lợi cho người vay. Với những thuận lợi như th...

Đọc thêm »

Muốn đầu tư bất động sản phải "soi" chủ đầu tư dự án

<div class="detailsView-contents-style"> <br /><div class="summary" id="ctl28_ctl01_divSummary"><span style="font-size: small;"><b>Tình trạng các chủ đầu tư dự án bất động sản không thể hoàn tất công trình và bàn giao nhà như thỏa thuận đã thành "cơm bữa". Nguyên nhân chủ yếu là do chủ đầu tư có khả năng tài chính yếu kém, không thể hoàn thiện dự án. Việc nhận diện chủ đầu tư vì thế vô cùng quan trọng với nhà đầu tư/khách hàng để tránh bị chôn vốn hoặc dính vào kiện tụng rắc rối. </b></span></div><div class="summary" id="ctl28_ctl01_divSummary"><br /></div></div><br /><span style="font-size: small;"><b>Muốn vậy nhà đầu tư cần chú ý những nguyên tắc sau:</b></span><br /><br /> <br /><span style="font-size: small;"><b>1. Dòng vốn và dòng tiền</b></span><br /><br /> <br /><span style="font-size: small;">Một số công ty bất động sản sẽ trưng ra những con số lợi nhuận “khủng” hàng chục tỷ, trăm tỷ hay thậm chí ngàn tỷ đồng khiến nhà đầu tư "lóa mắt". Tuy nhiên, nhà đầu tư cần tỉnh táo lưu ý, những con số lợi nhuận lớn như vậy có thể không đồng nghĩa với việc Công ty bất động sản có tình trạng tài chính tốt và có thể hoàn thành dự án đúng tiến độ.</span><br /><br /> <br /><span style="font-size: small;">Thực tế cho thấy, với nhiều chủ đầu tư BĐS, việc tạo lợi nhuận kế toán không quá khó. Chỉ cần thực hiện chuyển nhượng một dự án hay một số căn hộ “trên sổ sách” là hoàn toàn có thể ghi nhận doanh thu – lợi nhuận. Mặc dù chủ đầu tư dễ dàng khai khống lợi nhuận nhưng nếu có kinh nghiệm nhà đầu tư sẽ dễ dàng nhận thấy điều này khi phân tích dòng tiền của doanh nghiệp.</span><br /><br /> <br /><span style="font-size: small;">Điểm quan trọng nhất là lượng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh được tạo ra trong kỳ được thể hiện trên Báo cáo lưu chuyển tiền tệ và lượng tiền mặt còn lại. Khả năng “tạo tiền” càng cao thì chất lượng của lợi nhuận càng cao – nghĩa là doanh nghiệp thực sự đang bán được hàng và thu được tiền thật, chứ không phải lợi nhuận “ảo”.</span><br /><br /><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><img border="0" src="http://3.bp.blogspot.com/-Po9gw1h643E/VT0pOBcVFLI/AAAAAAAAJgA/xCLQv_EHWEQ/s1600/dau%2Btu%2Bbat%2Bdong%2Bsan%2B2.jpg" /> </div><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><em><span>Nhận diện được chủ đầu tư có tình trạng tài chính lành mạnh để mua nhà, đất sẽ tránh được những rắc rối về sau. Ảnh minh họa</span></em></div><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><em><span> </span></em> </div><br /><span style="font-size: small;">Bên cạnh dòng tiền, dòng vốn của doanh nghiệp cũng là một tiêu chí rất quan trọng. Bất động sản là ngành thâm dụng vốn và doanh nghiệp cần phải có vốn đối ứng để thực hiện dự án. Doanh nghiệp có sức mạnh tài chính là doanh nghiệp có nguồn vốn tự có lớn, khả năng sẵn sàng thực hiện dự án và ít phụ thuộc và tiến độ góp vốn của khách hàng.</span><br /><br /> <br /><span style="font-size: small;">Tuy nhiên, với bản chất thâm dụng vốn như đã đề cập, nên công ty bất động sản thường sử dụng đòn bẩy tài chính cao.</span><br /><br /> <br /><span style="font-size: small;">Một số nhà đầu tư thường đánh giá bằng việc phân tích chỉ số Nợ/Tài sản trên bảng cân đối kế toán. Tuy nhiên, theo chuẩn mực kế toán tại Việt Nam thì giá trị các tài sản được ghi nhận trên báo cáo tài chính theo giá vốn, nên việc tính lại theo giá thị trường là cực kỳ cần thiết. Vì vậy, nhà đầu tư nên sử dụng chỉ số Nợ/Tài sản theo giá trị thị trường sẽ cho bức tranh tốt hơn về tỷ lệ đòn bẩy dựa trên tài sản thực khi thanh lý theo giá thị trường. Chỉ số này sẽ giúp chúng ta nhận định đúng thực chất rủi ro sử dụng nợ vay hơn, có nghĩa là có thể doanh nghiệp vay hàng ngàn tỷ đồng nhưng có giá trị tài sản lớn thì chưa hẳn là rủi ro cao, và ngược lại.</span><br /><br /> <br /><span style="font-size: small;">Tuy nhiên, việc phụ thuộc vào vốn vay cũng đồng nghĩa với mức độ rủi ro lãi suất rất cao. Chính sách tiền tệ thắt chặt như trong các năm 2010-2012 đã khiến các công ty bất động sản lao đao vì gánh nặng chi phí lãi vay và lãi suất cao cũng khiến nhà đầu tư chùn tay, doanh nghiệp khó bán được hàng để lấy dòng tiền trả nợ.</span><br /> <br /><span style="font-size: small;">2. Danh mục dự án và thành tích quá khứ</span><br /> <br /><span style="font-size: small;">Chất lượng và độ rủi ro của tài sản/phân khúc sản phẩm trong danh mục là hai yếu tố giúp đánh giá sự mạnh hay yếu của một Công ty bất động sản. Với mức thu nhập phổ biến ở Việt Nam hiện nay, phân khúc bất động sản cao cấp được xem là khó tiêu thụ hơn, còn bất động sản dân cư tầm trung an toàn hơn và là sản phẩm dễ tiêu thụ hơn trong giai đoạn hiện tại.</span><br /><br /> <br /><span style="font-size: small;">Để phát triển một sản phẩm bất động sản mới cần có khoảng thời gian nhất định, vì thế sẽ rất khó khăn để các công ty trong ngành bất động sản chuyển đổi từ phân khúc này sang phân khúc khác. Vì vậy tiềm năng phát triển bền vững trong tương lai sẽ thuộc về những doanh nghiệp sở hữu danh mục tài sản/phân khúc sản phẩm phù hợp.</span><br /><br /> <br /><span style="font-size: small;">Một minh chứng rõ ràng nhất để đánh giá "sức khỏe tài chính" của doanh nghiệp BĐS chính là việc phát triển thành công các dự án trong quá khứ thể hiện qua chất lượng, uy tín thương hiệu, bàn giao đúng tiến độ, dự án hút hàng…</span><br /><div style="text-align: right;"><span style="font-size: small;"><em>(Theo CafeLand)</em> </span></div>

Muốn đầu tư bất động sản phải "soi" chủ đầu tư dự án

Tình trạng các chủ đầu tư dự án bất động sản không thể hoàn tất công trình và bàn giao nhà như thỏa thuận đã thành "cơm bữa...

Đọc thêm »

Sai lầm trong việc đề ra chiến lược của nhà đầu tư BĐS

<div class="detailsView-contents-style"> <br /><div class="summary" id="ctl28_ctl01_divSummary"><b><span style="font-size: small;">Bài viết dưới đây nêu ra những sai lầm mà nhà đầu tư BĐS nên biết và tránh. Một trong những sai lầm đó là việc nhà đầu tư không có chiến lược rõ ràng. </span></b></div><div class="summary" id="ctl28_ctl01_divSummary"><br /></div></div><br /><span style="font-size: small;">Những sai lầm này không phải là những điều mà tất cả các nhà đầu tư tại Việt Nam đều mắc phải, nhưng có thể là những bài học kinh nghiệm mà các nhà đầu tư cần tham khảo. Còn đối với nhà đầu tư BĐS quốc tế, có lẽ họ đã trải qua nhiều tình huống và có những trải nghiệm. Hy vọng các nhà đầu tư BĐS sẽ gặp thành công trong lĩnh vực của mình.</span><br /><br /><span style="font-size: small;"> Sai lầm đầu tiên và cơ bản nhất trong việc đầu tư BĐS chính là việc nhà đầu tư không có chiến lược rõ ràng. Có rất nhiều người mua một BĐS nào đó chỉ vì có người nói với họ rằng giá trị của nó sẽ tăng lên. Hoặc đôi khi, nhà đầu tư quyết định mua BĐS chỉ vì họ biết rằng sẽ được hưởng chiết khấu lớn mà không xét đến việc mua bán này có giúp họ đạt được mục tiêu kinh doanh đã đề ra hay không</span><br /><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><img border="0" src="http://2.bp.blogspot.com/-2KEGC5Hi5eE/VT0fh2191kI/AAAAAAAAJew/Xze1ESsY8Rg/s1600/dau%2Btu%2Bbat%2Bdong%2Bsan%2B1.jpg" /></div><div style="text-align: center;"> <em>Rất dễ thất bại nếu đầu tư BĐS mà không có chiến lược rõ ràng. Ảnh minh họa</em></div><div style="text-align: center;"><br /></div>Nhiều nhà đầu tư mua BĐS phạm sai lầm là mua mà không có một chiến lược rõ ràng hoặc mua vào loại hình BĐS không hợp với khả năng tài chính của mình. Ví dụ, nhà đầu tư mua BĐS ngoài kế hoạch và chiếm tới 30% tiền đặt cọc, chiếm toàn bộ khoản tiền tiết kiệm của họ hoặc mua một loại BĐS để cho thuê rồi nhận ra rằng mình không thích trở thành người cho thuê nhà (họ không thích các thủ tục rườm rà hoặc ngại va chạm với người thuê phức tạp…).<br /><br /> Thêm vào đó, có nhiều nhà đầu tư có thể đã có chiến lược hợp lý nhưng sau đó lại bị phân tán bởi ý tưởng mua một biệt thự rất đắt tiền ở Thái Lan, hay một căn hộ giảm giá ở Malaysia… hoặc những việc hoàn toàn không phù hợp với chiến lược chung của họ, chẳng hạn như mua vào một dự án cải tạo mà không có đủ kỹ năng hay nguồn vốn để hoàn thành việc cải tạo đó.<br /><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><img border="0" src="http://4.bp.blogspot.com/-vCoha93ZCfQ/VT0fh57QdYI/AAAAAAAAJe0/SEQ7yABoP-s/s1600/dau%2Btu%2Bbat%2Bdong%2Bsan%2B2.jpg" /></div><div style="text-align: center;"><span style="font-size: small;"> </span><em>Cần quan tâm tới nhiều yếu tố khi đầu tư BĐS để tránh nguy cơ thất bại. Ảnh minh họa</em></div><div style="text-align: center;"><br /></div>Đối với nhà đầu tư BĐS, điều cốt yếu là cần phải có kế hoạch cho chiến lược của mình trước khi bắt đầu tiến hành việc mua bán. Có nghĩa là nhà đầu tư phải trả lời được các câu hỏi như liệu mình có thể dành bao nhiêu thời gian vào việc này, ngân sách hiện có của mình là bao nhiêu, mình có những kỹ năng nào, hoạt động đầu tư được tiến hành trong khung thời gian nào (ngắn, trung hay dài hạn)...<br /><br /> Bên cạnh đó, cũng lại có nhiều nhà đầu tư theo đuổi chiến lược đầu tư quá rộng lớn như việc mua vào BĐS nhiều loại ở 5 - 6 quốc gia. Đó có thể là những "món hời" nhưng sẽ rất khó cho nhà đầu tư để có thể quản lý được tất cả những vấn đề về pháp lý, thuế và tài chính có liên quan. Nhà đầu tư nên đặt mục tiêu chỉ theo đuổi đồng thời 2 hoặc tối đa 3 loại đầu tư khác nhau để có thể dễ dàng theo dõi thị trường hơn. Trở thành chuyên gia trong 2 - 3 thị trường tốt hơn nhiều việc dàn trải trên 5 - 6 thị trường, cho dù đó là mua để bán, mua để cho thuê, hay đầu tư ra nước ngoài.<br /><br /> Một yếu tố quan trọng quyết định sự thành công trong chiến lược đầu tư là cần tiến hành rà soát lại những chiến lược hiện tại, chẳng hạn như lên kế hoạch nắm bắt BĐS, quyết định đâu là yếu tố thúc đẩy việc giữ lại hay bán ra BĐS? Đơn cử, một BĐS tưởng như là một món giao dịch tuyệt vời lúc mua nhưng lại có thể rất khó bán, nghĩa là khó hiện thực hóa lợi nhuận của nhà đầu tư. Nhà đầu tư có thể mua một căn nhà có phòng ở cho sinh viên thuê và có thu nhập khá tốt từ tiền thuê nhà này nhưng nó lại có giá bán lại không cao. Nếu cần bán gấp, liệu sẽ có người mua nào sẵn sàng mua lại tài sản này hay nó chỉ tốt khi cho thuê, còn bán thì rất khó tìm được người mua. Điều này có tác động đến giá trị BĐS khi bán lại, nó hoàn toàn phụ thuộc vào quan hệ cung cầu. Bởi vậy, tốt nhất nhà đầu tư nên nhằm vào khu vực có tỷ lệ hỗn hợp người mua để ở, để cho thuê và người mua để đầu tư, dẫn đến có tỷ lệ hỗn hợp các chiến lược khác nhau để không phải cạnh tranh với quá nhiều người khác có cùng chiến lược như mình.<br /><br /> Có một số khu vực có thể nhìn thấy ngay sự tăng trưởng ngay của luồng vốn đầu tư, nhưng ngược lại, một số khu vực có thể sẽ "phập phù" trong 3 - 10 năm trước khi tăng nóng. Nhà đầu tư cần chú trọng đến vấn đề này trước khi mua và cũng cần dự tính xem mình có thể sẽ bị chôn vốn vào đây. Nếu cho rằng có cơ hội, có thể cần huy động số tiền này sớm, nhà đầu tư cần đảm bảo rằng mình có một chiến lược thoái lui dứt khoát nếu không sẽ phải bán ra và chịu lỗ. Do đó, việc cân nhắc chiến lược ngay từ lúc đầu là việc rất quan trọng. Nhà đầu tư BĐS cần xem xét và cân nhắc những yếu tố sau:<br /><br />Mình có bao nhiêu tiền để đầu tư?<br /> Mục tiêu của việc đầu tư là gì? Trong khoảng thời gian nào?<br /> Mình sẽ dành bao nhiêu thời gian cho việc này?<br /> Nếu cần thiết, chiến lược thoái lui của mình là gì?<br /> Tất cả những phân tích và lưu ý trên đây là để nhắc nhở nhà đầu tư rằng, họ cần phải có một chiến lược rõ ràng để tránh lạc hướng ngay từ ban đầu để có điểm xuất phát chủ động tuyệt vời.<br /><br /> <div style="text-align: right;"><em>(Theo Báo Xây dựng Online)</em></div><br />

Sai lầm trong việc đề ra chiến lược của nhà đầu tư BĐS

Bài viết dưới đây nêu ra những sai lầm mà nhà đầu tư BĐS nên biết và tránh. Một trong những sai lầm đó là việc nhà đầu tư không có...

Đọc thêm »

Đầu tư BĐS và sai lầm khi quên vai trò của định vị khu vực đầu tư

<div class="summary" id="ctl28_ctl01_divSummary"><b><span style="font-size: small;">Các nhà đầu tư bất động sản (BĐS) cần biết rằng, giá nhà đất ở những điểm nóng nhất có thể tăng đến 15%/năm (lưu ý thêm là ở Việt Nam, mức tăng có thể cao hơn rất nhiều) nhưng hãy nhớ đó chỉ là con số trung bình. Sẽ có sự khác biệt về giá rất lớn tại nhiều khu vực và tuyến đường. </span></b></div><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><img border="0" src="http://2.bp.blogspot.com/-YOtDCtzF8u8/VT0eQdGu7KI/AAAAAAAAJec/cQk2u0u1obU/s1600/dau%2Btu%2Bbat%2Bdong%2Bsan.jpg" /></div><div class="summary" id="ctl28_ctl01_divSummary" style="text-align: center;"><span style="font-size: small;"> </span><em>Sai lầm của nhà đầu tư BĐS khi quên vai trò của định vụ khu vực đầu tư</em></div><div class="summary" id="ctl28_ctl01_divSummary"><br /></div>Có thể lấy ví dụ dẫn chứng ở bất kỳ đâu, đơn cử như ở Anh: những căn nhà liên kề 2 phòng ngủ có giá trị 50.000 bảng tăng giá 10% mỗi năm, những căn hộ 2 phòng ngủ mới xây dựng có giá 120.000 bảng tăng giá 3% mỗi năm, và chúng cách nhau chỉ 2 - 5 phút đi bộ. Như vậy, mức giá trung bình của cả hai loại BĐS tại khu vực đó sẽ là 6,5%, tuy nhiên, sự khác biệt là đáng kể, và nó sẽ càng chênh lệch hơn nếu dùng đòn bẩy cho khoản đầu tư của mình, chẳng hạn như khi vay thế chấp 85% giá trị của BĐS cho cả hai trường hợp:<br /><br /> Với chính sách đầu tư BĐS tại Anh, ví dụ một căn nhà liên kế trả trước là 7500 bảng, tiền vay thế chấp là 42.500 bảng. Nếu trong năm thứ nhất giá nhà tăng 10%, nó sẽ có giá 55.000 bảng. Như vậy nhà đầu tư đã lời 5000 bảng từ giá trị tài sản của mình. Từ khoản vốn ban đầu trị giá 7500 bảng, bây giờ đã lên 12.500 bảng, tăng tới 66,7%. Một ví dụ khác, với căn hộ mới xây, tiền trả trước là 18.000 bảng, tiền vay thế chấp là 102.000 bảng. Nếu trong năm thứ nhất giá nhà tăng 3%, nó sẽ có giá 123.600 bảng. Như vậy, nhà đầu tư đẫ kiếm được 3.600 bảng từ tài sản của mình. Từ khoản vốn ban đầu là 18.000 bảng, sau 1 năm đã là 21600 bảng, tăng 20%.<br /><br /><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><img border="0" src="http://3.bp.blogspot.com/-9ORBDhWatKE/VT0enSxeYOI/AAAAAAAAJek/v73ufLUer90/s1600/dau%2Btu%2Bbat%2Bdong%2Bsan.jpg" /></div><div style="text-align: center;"><em>Xác định vị trí đầu tư BĐS là vô cùng quan trọng. Ảnh minh họa</em></div><em> </em> <br />Với ví dụ trên và chúng ta không tính đến các loại chi phí và yếu tố khác, chúng ta có thể thấy sự khác biệt lớn trong thu nhập từ tiền vốn của nhà đầu tư trong cùng một khu vực có giá nhà tăng trưởng trung bình chỉ 6,5%, và sự khác biệt lớn này tùy thuộc vào số tiền đã đầu tư vào mỗi giao dịch. Chỉ nhờ vào việc đầu tư vào một loại BĐS tốt hơn trong cùng một khu vực, nhà đầu tư đã có thể đạt lợi nhuận gấp 3 lần.<br /><br /> Thông thường, mức tăng giá trung bình hay bị nhiều người hiểu sai. Họ quên rằng không phải lúc nào đó cũng là con số phù hợp. Ví dụ, nếu mua nhà để cho thuê, tiền thuê nhà thu được ở vùng đó sẽ là quan trọng nhất. Sẽ là vô nghĩa nếu một nhà đầu tư mua một ngôi nhà với giá rẻ ở nơi không có nhu cầu thuê nhà mà lại muốn dùng số tiền cho thuê nhà để trả dần cho khoản vay thế chấp. Có những khu vực tốt cho việc đầu tư và cũng có những khu vực không được tốt đối với nhà đầu tư, do đó, hãy luôn tìm kiếm những yếu tố cụ thể và đừng đưa ra đánh giá chung cho cả một khu vực. Tuy nhiên, để làm được điều này, nhà đầu tư phải có cái nhìn chi tiết và theo dõi toàn khu vực đó trong khoảng một thời gian dài. Nhà đầu tư cần có sự hiểu biết về khu vực mình định đầu tư rất rõ, hoặc là có người có thể tin cậy và dựa vào để kiểm tra trước khi tham gia đầu tư ở một khu vực cụ thể.<br /><br /> <div style="text-align: right;"><em>(Theo Báo Xây dựng Online)</em></div>

Đầu tư BĐS và sai lầm khi quên vai trò của định vị khu vực đầu tư

Các nhà đầu tư bất động sản (BĐS) cần biết rằng, giá nhà đất ở những điểm nóng nhất có thể tăng đến 15%/năm (lưu ý thêm là ở Việt Nam, mức...

Đọc thêm »

Sai lầm của nhà đầu tư BĐS khi không tính đến chi phí mua/bán/quản lý

<div class="summary" id="ctl28_ctl01_divSummary"><b>Một nhà đầu tư bất động sản (BĐS) có thể kỳ vọng mức tăng trưởng vốn đạt 15 - 20% ở quốc gia X. Tuy nhiên, nếu chi phí mua BĐS là 12%, chi phí bán là 7% thì nhà đầu tư sẽ mất tối thiểu 2 năm trước khi có thể có lãi. Ngoài ra, nhà đầu tư cũng có thể phải chi một số tiền không nhỏ cho các món đồ nội thất. Nhà đầu tư phải tính đến tất cả những điều này. </b></div><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><img border="0" src="http://1.bp.blogspot.com/-uythlX-qBQo/VT0dQb2j04I/AAAAAAAAJeI/2k1DUaj2Qo8/s1600/chi%2Bphi%2Bquan%2Bly%2Btai%2Bsan.jpg" /></div><div class="summary" id="ctl28_ctl01_divSummary" style="text-align: center;"> <em>Khi đầu tư BĐS, các nhà đầu tư cần tính toán đến các chi phí mua/bán/quản lý tài sản</em></div><h2 class="summary" id="ctl28_ctl01_divSummary"></h2>Nếu giá BĐS ổn định trong 2 - 4 năm thì đây có thể là một khoản đầu tư hiệu quả. Tuy nhiên, khoản đầu tư này có thể sẽ tốt hơn nếu chi phí mua vào chỉ khoảng 3% và chi phí bán ra cũng khoảng đó, thậm chí nếu tốc độ tăng vốn được kỳ vọng chỉ đạt bằng một nửa so với mức tại nước X. Nhà đầu tư cần biết, chi phí mua vào BĐS ở các nước như Anh, Tây Ban Nha, Pháp, Bungari, Estonia và Mỹ rất khác nhau. Tại Tây Ban Nha, chi phí mua vào BĐS là khoảng 10 - 13%; tại Anh vào khoảng 3%; tại đảo Síp khoảng 6%; ở Mỹ là khoảng 5%; Estonia vào khoảng 3%; Bungari là khoảng 4%.<br /><br /> Tùy thuộc vào dạng BĐS đầu tư, chí phí quản lý sẽ biến động đáng kể. Chi phí quản lý giữa BĐS nghỉ dưỡng cho thuê, cho doanh nghiệp thuê, cho sinh viên thuê… là rất khác nhau. Chẳng hạn, tại một số vùng ở Anh, nhà đầu tư có thể thương thảo đạt mức phí quản lý 10% với nhà cho thuê tiêu chuẩn. Tuy nhiên, mức phí quản lý có thể lên cao tới 20 - 25% đối với một số nhà cho sinh viên thuê.<br /><br /><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><img border="0" src="http://3.bp.blogspot.com/-FDn_0SUvMDE/VT0dhOg5x2I/AAAAAAAAJeQ/jvhA8Y1X9d8/s1600/chi%2Bphi%2Bquan%2Bly%2Btai%2Bsan.gif" /> </div><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><em>Mức chi phí cho công tác quản lý ảnh hưởng nhiều tới lợi nhuận của nhà đầu tư BĐS</em></div><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><em> </em> </div>Rõ ràng là những chi phí này tạo ra sự khác biệt lớn trong thu nhập ròng của nhà đầu tư. Khi muốn so sánh giữa các khu vực cho thuê khác nhau, doanh thu tổng không phù hợp bằng doanh thu ròng. Ví dụ, mua nhà cho sinh viên thuê thường được quảng cáo là mang lại doanh thu tổng cao hơn so với nhà cho thuê bình thường, chẳng hạn có thể đạt 8% tổng giá trị. Tuy nhiên, nếu chi phí quản lý là 25% thì doanh thu sẽ chỉ còn lại 6%. Trong khi đó, việc mua nhà cho thuê thông thường sẽ đạt doanh thu 7% và khi chi phí quản lý là 10%, nhà đầu tư sẽ đạt doanh thu ròng là 6,3%. Chi phí bảo dưỡng cũng thường thấp hơn.<br /><br /> Tương tự, tại nhiều nước khác, doanh thu tổng khi cho thuê ngắn hạn sẽ luôn cao hơn, nhưng chi phí duy trì cao hơn và nhà đầu tư cần tính đến những yếu tố này. Vì vậy, nhà đầu tư BĐS cần lưu ý, đừng để bị xao lãng bởi những con số nhấn mạnh về mức tăng trưởng vốn hay doanh thu tổng tiềm năng. Và nhất là, nhà đầu tư cần có hiểu biết về các chi phí mua vào/bán ra và chi phí quản lý trước khi thực sự chi tiền cho BĐS đó.<br /><div style="text-align: right;"> <em>(Theo Báo Xây dựng Online)</em> </div>

Sai lầm của nhà đầu tư BĐS khi không tính đến chi phí mua/bán/quản lý

Một nhà đầu tư bất động sản (BĐS) có thể kỳ vọng mức tăng trưởng vốn đạt 15 - 20% ở quốc gia X. Tuy nhiên, nếu chi phí mua BĐS là 12%, chi...

Đọc thêm »

Những sai lầm khiến nhà đầu tư BĐS bị thua lỗ

<div class="detailsView-contents-style"> <h2 class="summary" id="ctl28_ctl01_divSummary">Mua nhà không hợp với nhu cầu, mua nhà đất không đúng thời điểm, xem nhẹ yếu tố phong thủy hoặc mua nhà vượt quá khả năng chi trả... là những sai lầm có thể khiến người mua nhà, giới đầu tư BĐS thua lỗ nặng. </h2></div>Ông Nguyễn Khải Hoàn, Chủ tịch Công ty Khải Hoàn Land nhận định, sự khác biệt giữa nhà đầu tư BĐS thành công và thất bại nằm ở việc có nhiều hay ít sai lầm và mức độ nghiêm trọng của những sai lầm đó như thế nào. Vị chuyên gia này đã phân tích và chỉ ra 5 sai lầm điển hình cần phải tránh để nhà đầu tư BĐS không gặp phải tình trạng thua lỗ.<br /> <h2>Chọn thời điểm đầu tư BĐS không đúng</h2>Rất nhiều người đã quyết định mua BĐS khi thị trường đang trong giai đoạn nóng sốt. Đây là một sai lầm rất nghiêm trọng vì nhà đầu tư sẽ bị "hớ" khi mua tài sản vào lúc đang lên giá quá cao và đắt đỏ. Nếu rơi vào trường hợp này, người mua thường đối mặt với thua lỗ khá nhanh do BĐS đã bị đẩy lên quá cao so với giá trị thật. Khi đó, biên độ tăng giá còn rất ít hoặc bằng không, thậm chí, khối tài sản này sẽ phải trải qua chu kỳ thăng trầm (sau tăng giá sẽ đi ngang và đi xuống) và càng khiến suất đầu tư chịu nhiều thách thức hơn.<br /><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><img border="0" src="http://1.bp.blogspot.com/-AJ0EejBgMu8/VT0bz_CM5oI/AAAAAAAAJd8/udVEnp9w8LE/s1600/mua%2Bnha.jpg" /></div> <em>họn sai thời điểm gom hàng, mua nhà đất lúc giá quá cao sẽ khiến nhà đầu tư BĐS thua</em><em>lỗ nặng. Ảnh: Vũ Lê</em><br /><h2>Đầu tư BĐS không lưu ý yếu tố phong thủy</h2>Phong thủy cần phải được xem xét dưới góc nhìn khoa học, là một yếu tố trong quy hoạch kiến trúc công trình. Các lỗi điển hình về phong thủy là: nhà đất trũng (dễ bị ngập nước, dễ lún nứt), đất có thế đầu voi đuôi chuột (khuôn viên đất không cân xứng), nhà chếch hướng nắng (sẽ gây nóng bức)... làm phát sinh không ít những phiền toái về sau. Dễ gặp nhất là khi bán có thể bị ép giá khá nhiều (giảm giá trị) hoặc tính thanh khoản kém (rất khó bán lại), hoặc khi về ở phải mất thêm tiền để khắc phục, điều chỉnh thiết kế và gây ra tâm lý bất an.<br /> <h2>Mua BĐS không đúng nhu cầu</h2>Sai lầm này thường xảy ra ở nhóm khách hàng thích mua nhà lớn, sang trọng, nội thất quá mức xa xỉ ngay từ khi mua căn nhà đầu tiên. Họ không nhận ra rằng, theo thời gian, từng giai đoạn của cuộc đời, các nhu cầu về nhà ở sẽ thay đổi. Các cặp vợ chồng son hay người độc thân thì nên mua nhà nhỏ. Khi đã phát triển sự nghiệp, có con, ở chung với bố mẹ thì cần nhà có 2 phòng ngủ trở lên. Những cột mốc có thể  làm thay đổi quan điểm và nhu cầu về nhà ở là khi gia đình có thêm thành viên, con cái đến tuổi đi học hoặc chuyển chỗ làm việc.<br /> <h2>Mua BĐS vượt quá khả năng tài chính</h2>Sai lầm này thường đi kèm với việc người mua không quan tâm nhiều đến các khoản phí phải đóng khi chuyển về ở. Do đó, khi về ở rồi họ mới vỡ lẽ ra mình không đủ sức chi trả. Nhà đầu tư mua nhà nhưng vay vốn quá nhiều từ ngân hàng cũng bị xếp vào nhóm này. Việc này có thể khiến nhà đầu tư BĐS bị đẩy đến tình huống xấu nhất là bán tháo tài sản khi các khoản phí đột ngột tăng vọt.<br /> <h2>Mua BĐS theo cảm tính và sở thích cá nhân</h2>Nhiều nhà đầu tư quyết định mua BĐS chỉ vì nghe lời rỉ tai, quảng cáo, bị tác động bởi tâm lý đám đông mà lại thiếu khảo sát thực tế. Có rất nhiều vấn đề mà nhà đầu tư phải quan tâm và đi khảo sát thực địa như vị trí, quy hoạch tổng thể, hạ tầng khu vực, những tiện tích xung quanh, quãng đường di chuyển... Nhà đầu tư nên tránh các khu vực đang xây dựng, cơ sở hạ tầng mới chỉ hoàn thiện ở mức dưới 70%. Đặc biệt, hiện nay chủ đầu tư chỉ cần xây xong móng là được huy động vốn, khách hàng dễ bị hấp dẫn bởi nghệ thuật marketing, thích thiết kế mẫu của dự án trong khi nhà chưa xây xong để kiểm chứng.<br /><div style="text-align: right;">(Theo Vnexpress) </div>

Những sai lầm khiến nhà đầu tư BĐS bị thua lỗ

Mua nhà không hợp với nhu cầu, mua nhà đất không đúng thời điểm, xem nhẹ yếu tố phong thủy hoặc mua nhà vượt quá khả năng chi trả....

Đọc thêm »

Nhà đầu tư BĐS nên tránh bị lạc hướng bởi lời mời chào giảm giá

<h2 class="summary" id="ctl28_ctl01_divSummary"><span style="font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;"><span style="font-size: small;">Hãy cùng làm một phép thử, kiểm tra một số loại hình BĐS và điều đầu tiên mà nhân viên môi giới BĐS hỏi bạn sẽ là: “Anh đang tìm BĐS ở mức giá bao nhiêu? Hiện có BĐS đang giảm giá và anh muốn tìm loại giảm giá như thế nào?”. Điều này có nghĩa gì? Giá này đã bị thổi lên hay đã giảm đi? Mức giá này là của người phân tích? Hay mức giá trên thị trường hiện tại? Nhìn chung, các loại giá này sẽ rất khác nhau. </span></span></h2><table align="center" cellpadding="0" cellspacing="0" class="tr-caption-container" style="margin-left: auto; margin-right: auto; text-align: center;"><tbody><tr><td style="text-align: center;"><img border="0" src="http://1.bp.blogspot.com/-N3SLgUhN9ug/VTi05vdr7EI/AAAAAAAAJXc/xnekMA0A1_o/s1600/cho%2Bthue%2Bbds.jpg" style="margin-left: auto; margin-right: auto;" /></td></tr><tr><td class="tr-caption" style="text-align: center;"><h2 class="summary" id="ctl28_ctl01_divSummary"><span style="font-weight: normal;"><span style="font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;"><span style="font-size: small;">Một sai lầm mà khá nhiều nhà đầu tư BĐS mắc phải đó là bị lạc hướng bởi lời<br />mời chào giảm giá</span></span></span><span style="font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;"><span style="font-size: small;"> </span></span></h2><div class="summary" id="ctl28_ctl01_divSummary" style="text-align: left;"><span style="font-weight: normal;"><span style="font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;"><span style="font-size: small;">Khi bạn nhìn thấy một quảng cáo về kế hoạch góp vốn có mức chiết khấu tới 15 - 20%, bạn hãy nhớ, đó chỉ là marketing. Lời quảng cáo đó thường có nghĩa là mức giá ban đầu đã quá cao, và nhà phát triển BĐS phải giảm xuống để bán, hay họ đang phải tạo ra sự hấp dẫn bằng khuyến mại. Điều này không khác gì việc một cửa hàng không bán được sản phẩm và phải giảm giá 20%, thậm chí đến 50% để đẩy hàng đi. Vì đa số mọi người thường thích mặc cả, nên họ sẽ chọn mua hàng hóa ở mức giá được “giảm”. Tuy nhiên, việc mua được hàng giảm giá không đồng nghĩa với việc đã mua được hàng hóa dưới giá thị trường. Thậm chí, có khá nhiều siêu thị lớn đã bị kết tội tăng giá tuần trước rồi giảm giá ngay ở tuần tiếp theo, đây đơn giản chỉ là một biện pháp marketing. </span></span></span></div></td></tr></tbody></table><span style="font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;"><span style="font-size: small;">Thông thường, khoản chiết khấu giảm giá hiếm khi có thể được thương lượng, nhưng ở đầu giai đoạn phát triển một BĐS, nếu chủ đầu tư muốn bán nhanh ngay từ giai đoạn đầu, và chúng ta tham gia vào quá trình phát triển, nhà đầu tư BĐS cần dựa vào mức giá tăng trong giai đoạn phát triển để có được đánh giá một cách tương đối chính xác về giá trị của BĐS đó.</span></span><br /><br /><span style="font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;"><span style="font-size: small;"> </span></span><span style="font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;"><span style="font-size: small;">Giá thị trường được hiểu là mức giá mà có người sẵn sàng trả để có được món hàng. Nếu chỉ còn 1 - 2 căn nhà chưa bán thì có thể, nhưng nếu còn tới 15 - 20 căn nhà thì tình hình lại khác. Hãy nhớ rằng, giá mà các nhà phân tích đưa ra thường khác với giá mà một nhà đầu tư mua-để-cho-thuê đánh giá vì nhà đầu tư sẽ quan tâm nhiều hơn đến doanh thu. Có khá nhiều nhà đầu tư mua để cho thuê chỉ với lý do là họ nghĩ rằng đã có được mức chiết khấu hấp dẫn. Không may là, giá trị BĐS này 6 tháng sau thậm chí còn thấp hơn giá đã chiết khấu và nhà đầu tư phải rất vất vả để đạt được giá cho thuê đã công bố. Điều này có thể rất nguy hiểm vì nó có thể đặt nhà đầu tư vào tình trạng âm vốn rất nhanh do phải trả quá nhiều ngay từ đầu cho dù đã được chủ đầu tư chiết khấu. </span></span><br /><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><span style="font-size: small;"><img border="0" src="http://1.bp.blogspot.com/-nnzWTbbeC14/VTi1q24msBI/AAAAAAAAJXk/5N4olT-XN6M/s1600/cho%2Bthue%2Bbds.jpg" /></span></div><br /><div style="text-align: center;"><span style="font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;"><span style="font-size: small;"><em>Lạc hướng với lời chào mời giảm giá rất dễ đặt nhà đầu tư BĐS vào tình trạng âm vốn</em></span></span></div><span style="font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;"><span style="font-size: small;"><em> </em> </span></span><br /><span style="font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;"><span style="font-size: small;">Chúng ta hãy lấy thêm một ví dụ khác để chứng minh sự khác biệt giữa các thị trường. Những khu vực ở Anh thường có doanh thu cao và tăng trưởng vốn tốt, mặc dù mức độ cạnh tranh ở đây là rất cao. Vài năm trước, người phân tích đã định giá một BĐS ở mức 40.000 bảng được bán trên thị trường mở với giá gần 50.000 bảng. Tại sao lại có sự cách biệt như vậy? Chỉ đơn giản là do thu nhập đạt được cao và cầu cao hơn cung. Như vậy, nhà đầu tư đã không trả cao hơn giá thị trường mà là trả giá BĐS theo giá thị trường.</span></span><br /><br /><span style="font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;"><span style="font-size: small;"> </span></span><span style="font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;"><span style="font-size: small;">Điều này thường diễn ra ở những thị trường BĐS tăng trưởng nhanh, nơi mà các nhà phân tích thường nhìn vào số liệu lịch sử và không hoàn toàn bắt kịp giá trị đối với những nhà đầu tư BĐS để cho thuê. Mua vào một BĐS mà giá thị trường cao hơn 10 - 15% so với giá theo phân tích còn tốt hơn việc mua BĐS có giá thấp hơn giá phân tích 10 - 15% bởi đó là một dấu hiệu rất tốt về giá trị của BĐS trong tương lai. Nhà đầu tư cũng cần lưu ý, chiết khấu giảm giá hoàn toàn khác với trường hợp cần bán gấp, khi người bán cần bán nhanh và sẽ bán dưới giá thị trường. Như vậy, nhà đầu tư BĐS cần thận trọng khi có khuyến cáo được giảm giá, hãy luôn cân nhắc đến số tiền thực sự phải trả, mức thu nhập và so sánh mức giá trong khu vực trước khi ra quyết định đầu tư.</span></span><br /><span style="font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;"><span style="font-size: small;"> </span></span>

Nhà đầu tư BĐS nên tránh bị lạc hướng bởi lời mời chào giảm giá

Hãy cùng làm một phép thử, kiểm tra một số loại hình BĐS và điều đầu tiên mà nhân viên môi giới BĐS hỏi bạn sẽ là: “Anh đang tìm BĐS ở mức...

Đọc thêm »

Nhà đầu tư BĐS cần đánh giá đúng vai trò của tiền mặt

<div class="detailsView-contents-style"> <h2 class="summary" id="ctl28_ctl01_divSummary"><span style="font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;"><span style="font-size: small;">Nhà đầu tư bất động sản (BĐS) nên đề cao vai trò của tiền mặt bởi nếu không có tiền mặt, nhà đầu tư không thể duy trì được lâu. Thực tế, nhiều nhà đầu tư dễ dàng mua vào các BĐS rồi mới nhận ra mình không có đủ tiền thu vào mỗi tháng. Điều đó có thể đẩy nhà đầu tư vào tình trạng rất khó khăn. </span></span></h2></div><span style="font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;"><span style="font-size: small;"> </span></span><span style="font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;"><span style="font-size: small;">Vì thế, những nhà đầu tư BĐS cần thử lập kế hoạch và phải chuẩn bị sẵn sàng cho các sự kiện tương lai có thể xảy ra với sự thay đổi của thị trường. Đó có thể là thay đổi các điều kiện kinh tế vĩ mô, lãi suất hay niềm tin thị trường cũng như thay đổi trong cuộc sống riêng có thể ảnh hưởng tới hoạt động đầu tư BĐS như có con, thăng tiến trong công việc hay bị sa thải. Những điều này có thể ảnh hưởng rất lớn tới dòng tiền của nhà đầu tư. Do đó, đối với một nhà đầu tư BĐS, khía cạnh quan trọng nhất của lập kế hoạch kinh doanh là quản trị dòng tiền mặt hiệu quả mà không phải là mức tăng trưởng vốn kỳ vọng, chi phí mua vào, số liệu quá khứ hay thu nhập mang về.</span></span><br /><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><span style="font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;"><span style="font-size: small;"><img border="0" src="http://4.bp.blogspot.com/-qXdwSgRjCwc/VTixVzIlwGI/AAAAAAAAJXI/LXK8lMNXQmU/s1600/cho%2Bthue%2Bbds.jpg" /></span></span></div><div style="text-align: center;"><span style="font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;"><span style="font-size: small;"> <em>Để thành công, nhà đầu tư BĐS cần đánh giá đúng vai trò của tiền mặt. Ảnh minh họa</em></span></span></div><br /><span style="font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;"><span style="font-size: small;">Một trong những nguyên nhân cơ bản dẫn tới thất bại là việc lập kế hoạch không hợp lý đối với dòng tiền mặt. Nhà đầu tư sẽ gặp khó khăn nếu đầu tư hết tiền vào tài sản khi có những yếu tố bất ngờ không lường trước xảy ra. Lúc đó, họ thấy mình cạn sạch vốn và tuyệt vọng tìm kiếm tiền mặt trong thời gian ngắn bằng cách vay nợ hay ứng trước tiền lương trong thẻ tín dụng với lãi suất cao. Nhưng nếu cách này không mang lại hiệu quả thì có thể buộc phải có các quyết định khó khăn vì hậu quả của việc lập kế hoạch không tốt. Trường hợp này sẽ phải bán bớt tài sản dưới giá trị của nó để có thể có được khoản tiền trong thời gian ngắn nhằm tài trợ cho toàn bộ hoạt động kinh doanh BĐS của nhà đầu tư.</span></span><br /><br /><span style="font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;"><span style="font-size: small;"> </span></span><span style="font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;"><span style="font-size: small;">Thực tế, tiền mặt phục vụ cho rất nhiều mục đích. Một là nó dùng để đáp ứng cho các đòi hỏi thông thường như chi phí mua BĐS, trả khoản vay thế chấp, chi phí hoàn thiện tài sản khi không cho thuê lại được. Hai là nó được giữ làm biện pháp dự phòng cho các vấn đề không thể lường trước được. Đó là lĩnh vực mà những nhà đầu tư thường hay quên. Để xử lý vấn đề này, một khoản dự trữ tiền mặt cần sẵn có, nó có thể tồn tại dưới dạng tiền mặt thực sự, thầu chi hay khoản cầm cố linh hoạt nhưng phải luôn sẵn có. Ba là giữ tiền mặt cho mục đích đầu tư tiềm năng. Như vậy, khái niệm “tiền mặt” chỉ các tài sản có thanh khoản, có giá trị thu hồi tiền này.</span></span><br /><br /><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><span style="font-size: small;"><img border="0" src="http://4.bp.blogspot.com/-tU-g4o75hOU/VTixzMXEsGI/AAAAAAAAJXQ/kmTaS_ta6ZQ/s1600/cho%2Bthue%2Bbds.jpg" /> </span></div><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><span style="font-size: small;"><em>Nhà đầu tư phải cân nhắc nên mua BĐS thu hồi vốn trong ngắn hạn hay dài hạn.<br />Ảnh minh họa</em></span></div><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><span style="font-size: small;"><em> </em> </span></div><br /><span style="font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;">Khi mua một BĐS đòi hỏi phải chi tiền ngay sẽ không phải là vấn đề khi có tiền mặt. Đơn cử, như một một BĐS góp vốn hay lô đất để phát triển vì chúng có thể mang đến lợi nhuận cao. Tuy nhiên, rõ ràng là chúng sẽ không tạo ra tiền mặt trong thời gian ngắn nên nhà đầu tư phải bảo đảm điều này được lên kế hoạch cẩn thận ở chiến lược kinh doanh tổng thể của mình. Có một mức đáng kể tài sản có thể tạo ra tiền mặt là rất cần thiết, tức là tạo ra nhiều hơn so với số tiền mua vào và duy trì tài sản đó. Nhờ đó, nhà đầu tư sẽ có một dòng tiền mặt dương để cân đối cho các tài sản có hiệu quả kém hơn hay có thể sử dụng để dự trữ cho các khoản đầu tư trong tương lai hay các trường hợp khẩn cấp. Đặc biệt, sự hấp dẫn nữa của việc giữ những tài sản có dòng tiền dương là khi buộc phải bán một tài sản do các thay đổi không lường trước trong công việc, cuộc sống thì thị trường luôn có nhu cầu mạnh đối với loại tài sản này nên bán chúng khá dễ dàng.</span><br /><br /><span style="font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;"> </span><span style="font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;">Đơn cử, khi hoạt động phát triển BĐS mà nhà đầu tư đang thực hiện vượt quá ngân qũy, gặp trục trặc hay cần tiền bổ sung thì nhờ loại tài sản này có thể giải quyết được. Đó là nếu sở hữu một tài sản cho thuê tại Anh có thu nhập ròng trên 2% hay lợi tức gộp trên 8% thì sẽ hấp dẫn các nhà đầu tư khác nên có thể đảo nợ tài sản này hay tìm người mua nó khá dễ. Do đó, nhanh chóng tạo được một nguồn tiền mặt. Nhà đầu tư đến ngân hàng sẽ không ngạc nhiên khi ngân hàng muốn biết dòng tiền hàng tháng của nhà đầu tư. Bởi vì, họ cần biết rằng nhà đầu tư có đủ khả năng hoàn lại khoản vay hay thế chấp mà không thông qua dòng tiền dự kiến?</span><br /><br /><span style="font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;"> </span><span style="font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;">Do đó, nhà đầu tư cần tự trả lời những câu hỏi sau khi xây dựng chiến lược đầu tư BĐS của mình: Các BĐS đó sẽ tạo ra được bao nhiêu tiền mặt? Mình sẽ cần bao nhiêu tiền mỗi tháng? Số tiền cần cho cuộc sống và những hoạt động khác, số tiền có thể tạo ra từ các hoạt động đó? Tức là nếu nhà đầu tư có một công việc ổn định, thu nhập cao để tạo ra dòng tiền dương lớn hoặc sẵn có những BĐS có thể cung cấp nguồn tiền bổ sung mỗi tháng thì có thể mua các BĐS không có nguồn thu trong thời gian ngắn. Bởi vì, nhà đầu tư có thể trang trải các trường hợp ngoài dự tính hay những chi phí ngắn hạn. Vì vậy, có thể quan tâm tới dài hạn và có thể tham gia vào những dự án phát triển BĐS hoặc mua vào mảnh đất và đồng ý bị đọng vốn dài lâu với tin tưởng rằng giá trị của chúng sẽ tăng. Nhà đầu tư không có nhu cầu bán tài sản này trong ngắn hạn bởi nó sẽ chưa đạt tới giá trị kỳ vọng. Bên cạnh đó, nếu dòng tiền cân bằng không có dư, bị căng thẳng về tiền mặt hàng tháng thì chủ đầu tư có thể muốn mua một BĐS tạo ngay được dòng tiền mặt hoặc sớm nhất là sau khi phải trả những khoản chi phí, tức là một giao dịch mua để tiến hành cho thuê thông thường.</span><br /><br /><span style="font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;"> </span><span style="font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;">Để tạo ra tiền mặt, nhà đầu tư BĐS có nhiều cách nhưng việc lập kế hoạch tài chính luôn luôn là then chốt nhằm bảo đảm dòng tiền ở trạng thái dương, cho phép kinh doanh, phát triển BĐS của mình. </span><br /><div style="text-align: right;"><span style="font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;">(Báo Xây Dựng) </span></div>

Nhà đầu tư BĐS cần đánh giá đúng vai trò của tiền mặt

Nhà đầu tư bất động sản (BĐS) nên đề cao vai trò của tiền mặt bởi nếu không có tiền mặt, nhà đầu tư không thể duy trì được lâu. Th...

Đọc thêm »